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如何撿漏法拍房？如何避坑？如何實現(xiàn)拍到即賺到？請關(guān)注云拍圈！

目前很多購房者把法拍房列為選購房源的渠道之一。但機遇與風(fēng)險并存，在享受法拍房利好的一面時，也要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。

深圳奇某就通過司法拍賣的方式購得深圳市羅湖區(qū)華麗路翠華花園28棟3A房產(chǎn)，該房產(chǎn)競價19次，最終以3692016元被奇某收入囊中。

依照該小區(qū)當(dāng)年該月的二手房成交均價為7.3萬/m來計算，奇某的房價總額也不會超過566萬元，根據(jù)淘寶評估機構(gòu)給出的價格顯示，該套房產(chǎn)的快速變現(xiàn)評估價僅為403萬！

一下省了近34萬！奇某撿了這么大一個便宜本是十分開心，但萬萬沒想到本以為的好運，在12小時后變成了一場“噩夢”。根據(jù)奇某提供的稅費清單顯示，這套競拍價不足370萬的房子，稅費竟然高達242萬，其中的土地增值稅就高達218萬，再加上競拍成交價，奇某至少要支付611萬，而這個價格已經(jīng)遠高于該房產(chǎn)目前的市場價約45萬！

面對高昂的稅費和已然虧損的市場估價，奇某只能選擇了違約，但是當(dāng)時交付的25萬競拍保證金就打了水漂。通過以上奇某的案子我們不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)如今法拍房已成為購入房產(chǎn)的新形式。

法拍房市場越來越大，里面的彎彎道道也越來越多，那如何避開法拍房的坑，買到到合心意的房子呢？

購房者需要注意以下幾點：

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1、貸款問題

法拍房的購房款需要在一定期限內(nèi)全款支付給法院，所以就需要充足的資金保證。

雖然目前已經(jīng)有很多法拍房辦理貸款的方式，但是不能使用公積金貸款。

如果符合按揭貸款的條件，法拍房是可以做商業(yè)按揭貸款的，貸款政策和二手房政策相同，如果不能做按揭，也可以通過辦理信貸+墊資等方式，全款買房后辦理抵押經(jīng)營貸款。

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2、過戶問題

法拍房是由法院來拍賣的房屋，是原房主的過失導(dǎo)致房屋被法院收回拍賣，購房者在購買法拍房的時候一定要注意，因為法拍房上面是有原房主戶口的。

法院通過拍賣的方式將房屋合法地過戶給了購房者，購房者雖然拿到了房屋的產(chǎn)權(quán)，但是如果原房主不愿意遷出戶口的話，法院是沒有權(quán)利強制原房主遷出戶口的，購房者就會存在戶口沒辦法落戶的可能。

這種情況購房者在買房之前要了解清楚，避免產(chǎn)生不必要的糾紛。

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3、稅費問題

法拍房過戶的全部稅費都由買受人承擔(dān)，買受人一定要清楚了解、計算過戶可能涉及的稅費，法拍房種類非常多。



如繼承性質(zhì)的房屋、商業(yè)性質(zhì)的房屋等，有的房屋過戶涉及的稅費非常高，買受人競拍前一定要有充分準備，計算好成本。不然就像案例中的奇某一樣，**得不償失。

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4、收房問題

《合同法》有規(guī)定，買賣不破租賃，如果遇到拍賣房源被長期租賃，那就要謹慎了。在買房之前購房者**調(diào)查清楚房子是否存在租賃合同。

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5、拖欠水電費、物業(yè)費

法拍房在拍賣前可能已經(jīng)很久沒人打理，物業(yè)費、水費、電費，甚至停車費已經(jīng)攢了一大堆，如果買到了這樣的房可能還要付出很大一筆這些成本。

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6、房子是否有瑕疵

通常購買法拍房，法院會組織競買人去實地看房，但是畢竟不能像看二手房那樣看的那么仔細，所以一些細節(jié)可能很難注意到。

但是法院對這些瑕疵并不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，也就是說如果有什么瑕疵，風(fēng)險要自行承擔(dān)。

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7、無法馬上入住

因為法拍房可能存在租賃在前、抵押在后的情況，所以購房者在買下法拍房之后有可能不能及時辦理入住，雖然拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)**，這個時候就要明確法拍房是否已經(jīng)騰空。


注意事項雖說不少，但并不意味著買不到價格低的法拍房，購房者只要在開拍之前，做好調(diào)查，上面這7個坑基本都能避開。

如果覺得自己去調(diào)查這些情況很麻煩，那可以找一個專業(yè)的助拍機構(gòu)幫你進行競拍前期的盡調(diào)工作。盡調(diào)報告里，有幾項內(nèi)容非常重要，購房者要著重看一下：

1.標的房子基本特征及查封原因

2. 標的欠費

3. 標的稅費（可能涉及土增稅，遺產(chǎn)稅，繼承稅等）

4. 撤封解押的涉及的復(fù)雜情況

5. 占用清房交房問題

6. 租約、強占等問題

7. 戶口問題

8. 涉及買家的按揭貸款方案

9. 學(xué)區(qū)情況

10. 購買這套房子的購房總成本等等

除了這10項內(nèi)容外，助拍機構(gòu)還可以在你競拍的時候?qū)Ω偱牡膬r格和心里進行把控，競拍完了幫你進行入住等服務(wù)。所以找想要安心的輕松的置業(yè)，助拍機構(gòu)是個很好的選擇。

總而言之，法拍房價格雖然可能比市場價格低，但也存在很大風(fēng)險，所以購房者在購買法拍房之前一定要去了解關(guān)于法拍房的方方面面，做好準備，降低風(fēng)險。

資訊來源：云拍圈